Le contribuable qui finance l’acquisition ou des travaux sur un immeuble locatif avec une avance sur un contrat d’assurance-vie peut, comme s’il avait souscrit un emprunt bancaire, déduire les intérêts de cette avance de ses revenus fonciers.
AVANCE SUR ASSURANCE-VIE : UNE SOLUTION POUR EMPRUNTER
Peu connue, l’avance consentie sur un contrat d’assurance-vie peut s’avérer plus judicieuse qu’un retrait ou qu’en emprunt souscrit auprès d’un établissement bancaire. En pratique, il s’agit d’un prêt octroyé par l’assureur, gagé sur l’épargne. Son montant correspond, selon les circonstances, à une partie du capital et ne peut dépasser la valeur de rachat du contrat. La demande doit être formulée à partir d’un document spécifique fourni par la compagnie d’assurance sur lequel figure les conditions générales du prêt (durée, coût, etc.). L’énorme avantage de ce système est qu’il ne modifie en rien le fonctionnement du contrat. L’avance n’est pas déduite de l’épargne. La rentabilité de celle-ci reste donc intacte.
LA DÉDUCTIBILITÉ DES INTRÊTS DE L’AVANCE
Autre avantage : l’avance sur assurance-vie peut être accordée pour tout type de projet, y compris un projet immobilier locatif. Restait alors une interrogation : les intérêts de ces avances peuvent-ils être déduits des revenus fonciers, comme c’est le cas pour un prêt bancaire lié à un logement locatif ?
A l’occasion d’une question ministérielle sur le sujet, le gouvernement est venu répondre par l’affirmative. Méfiance toute de même. Bercy ne manque pas de préciser que la déductibilité des intérêts payés au cours de l’année d’imposition n’est acquise pour la détermination du revenu net foncier imposable à l’impôt sur le revenu que si certaines conditions sont respectées (article 31-1 du Code général des impôts) :
- A l’instar de l’emprunt bancaire, l’avance sur assurance-vie doit être consentie « en vue de la conservation, de l’acquisition, de la construction, de la réparation ou de l’amélioration d’un bien immobilier donné en location » ;
- L’avance nécessite par ailleurs un remboursement à échéance du capital avancé et le paiement d’intérêts à l’organisme créditeur.
PRÉCAUTIONS
A défaut, l’administration est en droit de remettre en cause la déductibilité des intérêts. Un assuré envisageant une avance sur assurance-vie pour acheter un bien locatif aura donc tout intérêt à préciser l’origine des fonds dans l’acte de vente et/ou à indiquer la destination des capitaux dans sa demande auprès de l’assureur.
Question ministérielle n° 02170, JO Sénat du 20 décembre 2018
Cet article a été rédigé en mars 2019. Nous vous rappelons que cette analyse est applicable à ce jour et ne prend pas en compte les éventuelles modifications, les données sont susceptibles de changer.
