Le régime des locations meublée doit définitivement être considéré comme un régime à part. C’est ce que nous rappelle cette année l’administration notamment lors du décès de l’investisseur ! Les investisseurs immobiliers devront donc prévoir le pire avant d’exercer une activité commerciale de loueur en meublé s’agissant de l’imposition résultant de l’extinction de la dette d’emprunt.
Pour rappel, l’investissement en location meublée, professionnelle et non professionnelle (LMNP ou LMP), est un investissement immobilier qui permet à l’investisseur d’être fiscalisé au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
La location meublée, est ainsi fiscalement considérée comme une activité commerciale. Aussi dans le cadre de la location meublée professionnelle ou non professionnelle tenant une comptabilité via une société (type SARL de Famille par exemple) ou non, ce dernier sera considéré comme une entreprise individuelle.
Une réponse du Ministère de l’Economie et des Finances de janvier 2019 précise que « lorsqu’une entreprise contracte un emprunt pour les besoins de son exploitation, elle peut être conduite à souscrire une assurance-vie sur la tête d’un des dirigeants afin de garantir le remboursement de cet emprunt. Par suite, lors du décès de l’assuré, l’extinction de la dette du fait de l’indemnisation du prêteur par la compagnie d’assurances (remboursement du solde de l’emprunt), se traduit pour l’entreprise bénéficiaire par la réalisation d’un profit exceptionnel »
Autrement dit, le décès de l’investisseur lorsqu’une assurance décès est souscrite, entraîne la mise en œuvre du mécanisme d’assurance emprunteur : Un capital est versé à la banque afin de rembourser la dette de l’investisseur décédé.
L’indemnité d’assurance décès dans le cadre d’une location meublée professionnelle ou non professionnelle est comptablement et fiscalement un « produit exceptionnel » qui sera imposé au titre des BIC et viendra donc s’ajouter aux loyers afin de déterminer le bénéfice imposable de la location meublée.
L’imposition qui résultera du décès de l’investisseur peut donc être très lourde même si des mécanismes d’atténuation de l’impôt existe.
Cet article a été rédigé en mars 2019. Nous vous rappelons que cette analyse est applicable à ce jour et ne prend pas en compte les éventuelles modifications, les données sont susceptibles de changer.
