L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut toucher tant les résidents que les non-résidents :
Les résidents français doivent déclarer leurs biens en France et à l’étranger lorsque la valeur nette de leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.
Les nouveaux impatriés bénéficient d’une exonération sur leurs biens immobiliers étrangers pendant les cinq premières années suivant leur arrivée en France.
Les non-résidents ne paient l’IFI que sur leurs biens immobiliers situés en France et dépassant le seuil.
Les contribuables, résidents ou non, peuvent toutefois être concernés par deux modes de détention : directe ou indirecte, entraînant des méthodes de calcul de l’impôt différentes.
La Détention Directe
Dans ce cas, le contribuable possède directement les biens immobiliers à son nom, sans recourir à une entité juridique telle qu’une SCI (Société Civile Immobilière).
Pour la résidence principale, l’abattement de 30 % sur la valeur vénale s’applique uniquement en cas de détention directe.
Le calcul de l’IFI se base sur la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année, après déduction des dettes justifiables. Différentes dettes, telles que les emprunts bancaires pour l’acquisition ou les travaux de construction, peuvent réduire la base imposable, ainsi que les dettes liées à l’entretien ou les impôts fonciers.
Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés d’IFI, tels que les biens professionnels ou les parts de groupement forestier.
La Détention Indirecte
Elle se produit lorsque le contribuable détient un bien immobilier par le biais de parts de société SCI française ou monégasque. Seule une fraction de la valeur nette de ces parts est soumise à l’IFI, correspondant à la part représentative de biens immobiliers.
Le calcul de la part imposable passe par plusieurs étapes, dont l’évaluation des parts de la société, le ratio immobilier de celle-ci, et l’application d’un abattement spécifique pour l’illiquidité des parts. Certaines dettes, comme les comptes courants d’associés, doivent être prises en compte avec précaution.
Dans les deux cas de détention, des plafonnements de déduction existent, notamment lorsque la valeur nette du patrimoine dépasse 5 millions d’euros et que le montant des dettes dépasse 60 % de cette valeur. Il existe de nombreuses règles complexes sur la détermination de la valorisation des parts taxable à l’IFI.
Le barème d’imposition de l’IFI
Vous êtes imposable à l’IFI si votre patrimoine net taxable dépasse le seuil d’imposition de 1 300 000 €. L’IFI est calculé selon le barème progressif suivant :
Taux pour un patrimoine net taxable :
- entre 0 et 800 000 € : 0 %
- entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %
- entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 %
- entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 %
- entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 %
- au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %
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Cet article a été rédigé en avril 2024. Nous vous rappelons que cette analyse est applicable à ce jour et ne prend pas en compte les éventuelles modifications, les données sont susceptibles de changer.
Article rédigé par RUFF & ASSOCIÉS
