D’une manière générale, les revenus tirés d’un logement loué meublé sont imposés dans la catégorie des bénéficies industriels et commerciaux. Mais qu’en est-il si la propriété du bien est démembrée ?
RÉGIME D’IMPOSITION D’UNE LOCATION MEUBLÉE
Les revenus résultant de la location de locaux meublés sont par principe soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès lors, si les loyers annuels de cette location n’excèdent pas, pour 2018, 70 000 €, le bailleur relève du régime dit « micro-BIC » et ses recettes imposables bénéficient d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Au-delà de 70 000 € annuels (ou sur option du bailleur), c’est le régime réel BIC qui s’applique. Le bailleur est alors en droit de déduire de ses recettes l’ensemble de ses charges réelles ainsi que l’amortissement du bien et des meubles dans une certaine limite.
RÉGIME D’IMPOSITION LORSQUE LE BIEN EST DÉMEMBRÉ
Lorsqu’à la suite d’une succession, la propriété d’un logement loué meublé est partagée entre un nu-propriétaire (les enfants du défunt par exemple) et un usufruitier (souvent le conjoint survivant), rien ne change en terme d’imposition. Les loyers demeurent imposables à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, entre les mains de l’usufruitier. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit aucun revenu de la location, n’a, quant à lui, rien à déclarer.
LE BIEN DÉMEMBRÉ NE PEUT ÊTRE AMORTI
Toutefois, en cas de démembrement de propriété, l’administration fiscale considère, contrairement à une jurisprudence bien établie, que l’usufruitier ne peut pratiquer aucun amortissement sur le logement qu’il loue car les biens, objets de son usufruit, ne font partie de son actif immobilisé. Cette contrainte fiscale, peu propice aux usufruitiers imposés au régime réel, vient néanmoins d’être confirmée par le ministère de l’Action et des Comptes publics, à l’occasion d’une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel.
Réponse ministérielle n° 01405, JO Sénat du 14 décembre 2017
Cet article a été rédigé en mars 2018. Nous vous rappelons que cette analyse est applicable à ce jour et ne prend pas en compte les éventuelles modifications, les données sont susceptibles de changer.
